AGGIORNAMENTO APRILE 2024
Ultimamente siamo stati sommersi da notizie sul Superbonus: problemi burocratici, mancati pagamenti, irregolarità, truffe…
Lo Stato ha deciso di intervenire con controlli serrati per porre fine a questa situazione.
Ma cosa succede se vengo coinvolto in una di queste situazioni?
Molte persone mi chiedono cosa accade se vengono coinvolte in una truffa o un qualsiasi problema legato al Superbonus.
La verità è che senza una polizza adeguata, potresti trovarti in una situazione difficile.
Errori, valutazioni sbagliate e burocrazia possono portare a problemi legali e finanziari significativi.
Posso tutelarmi oggi o è troppo tardi?
Purtroppo, se non hai già stipulato una polizza in precedenza, potrebbe essere troppo tardi per proteggerti dai rischi legati al Superbonus.
Sono tutti temi che avevamo trattato in dettaglio in tempi non sospetti!
Tuttavia, è importante imparare da questa esperienza e assicurarsi di proteggere i tuoi interessi in futuro.
Come funziona il Superbonus per gli Amministratori di Condominio
L’emanazione del Decreto Legge Sisma EcoBonus, o comunemente detto Superbonus 110%, ha portato molto trambusto all’interno degli uffici dei vari Amministratori di Condominio. Soprattutto nella prima fase, dove molti condomini, complice anche la poca chiarezza sulla norma, chiedevano a gran voce di procedere con la ristrutturazione del condominio, anticipando che non avrebbero pagato nulla perché lo Stato avrebbe pagato i lavori.
Che il Superbonus sia una opportunità per riqualificare il nostro patrimonio immobiliare da un punto di vista energetico e di adeguamento alle più recenti norme antisismiche, è innegabile.
Ma è altrettanto vero che, complice qualche lacuna normativa, che speriamo sia colmata con i prossimi provvedimenti prassi, occorre prestare molta attenzione nello svolgimento degli adempimenti, poiché da eventuali errori e/o omissioni anche di natura “formale” può derivare, non solo la perdita del beneficio fiscale, ma possono scaturire anche profili di responsabilità nei confronti dell’amministratore di condominio.
QUALE RESPONSABILITÀ RICADE SULL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
La giurisprudenza pronunciatasi negli anni sul punto ha, in più occasioni, confermato la responsabilità dell’amministratore di condominio nelle ipotesi di omessa fruizione del beneficio fiscale da parte dei condomini nei casi di colpevole o mala gestio imputabile all’amministratore stesso.
Vediamo come poter utilizzare il Superbonus 110 in tutta tranquillità e serenità, e soprattutto come poter “blindare” il condominio, ma soprattutto l’amministratore stesso, in caso di eventuali contestazioni future da parte dell’Agenzia delle Entrate per la detrazione non dovuta.
IN COSA INCORRE L’AMMINISTRATORE SE RICOPRE IL RUOLO DI RESPONSABILE DEI LAVORI?
L’amministratore potrà persino assumere il ruolo di Responsabile dei Lavori, salvo nomina di soggetto diverso.
In risposta al recente interpello (n.913-471/2020) l’Ufficio delle Agenzia delle Entrate ha riferito che la remunerazione riconosciuta al professionista, per le attività inerenti la “manutenzione straordinaria”, possono rientrare nel bonus fiscale solo nel caso in cui l’amministratore, con particolare conferimento da parte dei condomini, assuma la veste di “responsabile dei lavori”.
A maggior chiarezza, qualora l’amministratore rivesta questa carica professionale, in quanto mandatario dei condòmini e relativo rappresentate, è qualificabile come “committente”.
Il Decreto Legislativo 9 aprile 2008, n. 81 , che si occupa di sicurezza sui luoghi di lavoro, definisce i compiti e le responsabilità in caso di cantieri temporanei o mobili del committente e del responsabile dei lavori, evidenziando che il responsabile dei lavori è il soggetto incaricato, dal committente, della progettazione o del controllo dell’esecuzione dell’opera.
Al fine di evitare eventuali contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate o azioni legali promosse da condomini, l’amministratore dovrà seguire l’intero iter, avendo piena cognizione delle varie fasi di realizzazione degli interventi e delle procedure ex lege previste.
L’amministratore dovrà, dunque, in primis rispettare il (poco chiaro e frammentario) dettato normativo ma dovrà anche “andare oltre”!
Dovrà ad esempio porre in essere anche attività che, se pur a oggi non espressamente previste, ritiene siano necessarie o quantomeno utili sulla base della sua esperienza, al fine di evitare di trovarsi nella situazione di “rispondere” del proprio operato.
La giurisprudenza ha ormai confermato la responsabilità dell’amministratore, nei casi in cui la perdita del beneficio fiscale da parte del condomino sia a esso imputabile.
Oltre al compito di convocare l’assemblea straordinaria per la nomina di un tecnico che si occupi dello studio di fattibilità e di intrattenere i rapporti con le imprese incaricate, all’amministratore competono una serie di adempimenti di natura fiscale.
Come per tutte le spese sostenute dal condominio per l’esecuzione di lavori sulle parti comuni condominiali, l’amministratore è tenuto ad inviare annualmente la comunicazione all’Amministrazione finanziaria entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono sostenute le spese.
Si tratta di un lavoro tutt’altro che agevole, poiché la comunicazione deve contenere precisi dati che dovranno essere indicati con doverosa specificità, come a esempio, la descrizione degli interventi eseguiti e l’analitica suddivisione dei relativi costi sulla base del piano di riparto millesimale.
Ulteriore adempimento che compete all’amministratore di condominio, di carattere altrettanto operativo, riguarda la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della scelta del singolo condomino di ricorrere, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione fiscale, alle c.d. modalità alternative di fruizione del beneficio fiscale, quali lo sconto in fattura e la cessione del credito.
Anche con riferimento a tale comunicazione, è l’amministratore di condominio che, per i lavori ammessi al beneficio fiscale del 110% eseguiti su parti comuni dell’edificio condominiale, dovrà provvedere a tale adempimento, nel rispetto termini (16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese) nonché delle precise formalità anche tecniche previste dal gestionale messo a disposizione dell’Amministrazione.
COME POSSO TUTELARMI?
Dopo aver visto tutto questo, ad un amministratore possono insorge varie domande:
- come posso tutelarmi al meglio qualora l’Agenzia delle Entrate nel futuro contesti la detrazione?
- la copertura di Responsabilità Civile che attualmente sono in possesso mi copre l’eventuale contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate?
- esiste una copertura assicurativa di RC Professionale specifica per i cantieri rientranti nel Superbonus?
- come posso difendermi da un condomino nel caso in cui questo mi chiami in causa per la mancata detrazione?